Taxe d’habitation sur une résidence secondaire : qui paie, combien et comment réagir en 2026

Qui paie encore la taxe d’habitation en 2026 ?

Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, l’impôt subsiste sous la forme de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS). Selon Service-Public, elle est due par la personne qui dispose en permanence d’un logement meublé qui n’est pas sa résidence principale et qu’elle peut occuper à tout moment, qu’elle en soit propriétaire, locataire ou occupante à titre gratuit.

La taxe est établie pour l’année entière d’après la situation au 1er janvier de l’année d’imposition. Concrètement, si vous détenez une maison de vacances meublée au 1er janvier 2026, vous êtes redevable de la taxe 2026, même si vous la vendez au printemps. À l’inverse, un logement acquis le 2 janvier 2026 n’entre dans la taxe qu’à partir de 2027, sous réserve de la situation constatée au 1er janvier 2027.

Le redevable n’est pas toujours le propriétaire. Un locataire qui loue à l’année un logement comme résidence secondaire reçoit lui-même l’avis. Une personne logée gratuitement dans un logement dont elle a la libre disposition est également visée. Les dépendances immédiates (garage, parking) sont concernées, même non meublées et non attenantes au logement.

• Logement meublé, disponible à tout moment, autre que la résidence principale
• Situation appréciée au 1er janvier, taxe due pour toute l’année
• Redevable : l’occupant (propriétaire, locataire à l’année ou occupant gratuit)
• Un avis par commune lorsque les biens sont situés dans plusieurs communes

Comment se calcule la taxe : valeur locative, taux communal et majoration

La base de la taxe est la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances, revalorisée chaque année. Le montant s’obtient en multipliant cette base par le taux voté par la commune, qui varie d’une commune à l’autre. Service-Public précise qu’il n’existe pas de barème national permettant une estimation personnelle : pour connaître la valeur locative retenue, il faut s’adresser au service des impôts fonciers du secteur.

Certaines communes appliquent en plus une majoration, sur délibération du conseil municipal. Elle concerne les communes situées en zone tendue, c’est-à-dire celles où s’applique la taxe sur les logements vacants, et, depuis le 1er janvier 2024, les communes où la proportion de logements non affectés à la résidence principale est forte. D’après le BOFiP, le taux de majoration est compris entre 5 % et 60 % et s’applique à la cotisation revenant à la commune.

Cette majoration est encadrée : la somme du taux communal et du taux communal multiplié par le coefficient de majoration ne peut pas dépasser le taux plafond prévu par le code général des impôts. Le pourcentage exact retenu par votre commune figure dans sa délibération et se lit sur l’avis d’imposition.

• Base : valeur locative cadastrale revalorisée
• Taux : fixé par chaque commune
• Majoration facultative en zone tendue : de 5 % à 60 % de la part communale
• Plafond légal : la majoration ne peut pas porter le taux au-delà du taux plafond

Cas chiffré : une résidence secondaire en zone tendue

Hypothèses pédagogiques, à ne pas transposer telles quelles : une valeur locative cadastrale servant de base de 3 000 €, un taux communal de 25 % et une majoration votée par la commune de 40 %. Ces chiffres sont fictifs ; seuls votre avis et la délibération de votre commune donnent les valeurs réelles. Le calcul ignore les éventuels frais et taxes annexes figurant sur l’avis.

Part communale : 3 000 € × 25 % = 750 €. Majoration : 750 € × 40 % = 300 €. Total avant frais et taxes annexes : 750 € + 300 € = 1 050 €. Si la commune avait voté le maximum de 60 %, la majoration serait de 750 € × 60 % = 450 €, soit un total de 1 200 €, sous réserve que ce niveau respecte le taux plafond. Le taux effectif obtenu, 25 % × 1,4 = 35 % dans le premier cas, montre comment la majoration agit sur le taux.

En cas de paiement tardif, une majoration de 10 % s’applique automatiquement aux sommes restant dues après la date limite, selon impots.gouv.fr. Dans notre exemple, un oubli sur 1 050 € coûterait 105 € supplémentaires. Une remise gracieuse totale ou partielle de cette pénalité peut être demandée, mais elle n’est jamais acquise.

Logements vacants : TLV, THLV et réforme de 2027

Un logement vide n’échappe pas forcément à l’impôt local. Service-Public distingue deux taxes. La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) vise, en zone tendue, le propriétaire ou l’usufruitier d’un logement non meublé vacant depuis au moins un an au 1er janvier. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale au taux de 17 % la première année d’imposition, puis de 34 % les années suivantes.

Hors zone TLV, la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) peut être instituée par la commune ou l’intercommunalité. Elle concerne les logements non meublés vacants depuis plus de deux ans au 1er janvier, à un taux variable selon les communes. Des exonérations existent pour les deux taxes, notamment lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, lorsque le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs (au cours de l’année pour la TLV, des deux années précédentes pour la THLV) ou en cas de travaux importants dépassant 25 % de la valeur du logement.

Une résidence secondaire meublée n’est pas un logement vacant : elle relève de la THRS, pas de la TLV. Service-Public indique enfin que la loi de finances pour 2026 prévoit de fusionner TLV et THLV en une taxe unique, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, applicable aux impositions de 2027. Les règles décrites ici restent valables pour 2026 ; les modalités de la nouvelle taxe sont À VÉRIFIER PAR UN HUMAIN lors de leur publication.

• TLV : zone tendue, vacance d’au moins un an, 17 % puis 34 % de la valeur locative
• THLV : hors zone TLV, sur décision locale, vacance de plus de deux ans
• Meublé disponible = résidence secondaire, et non logement vacant
• Fusion annoncée en une taxe unique pour 2027

La déclaration d’occupation dans « Gérer mes biens immobiliers »

Pour établir correctement ces taxes, l’administration doit savoir comment chaque logement est occupé. Les propriétaires de locaux d’habitation déclarent donc, pour chaque bien, à quel titre ils l’occupent, ou l’identité des occupants, ou la raison de l’inoccupation. La démarche se fait dans l’espace Finances publiques, service « Biens immobiliers » (GMBI).

Pour 2026, impots.gouv.fr indiquait que la déclaration devait être faite avant le 1er juillet 2026 si vous n’aviez jamais déclaré vos biens ou si l’occupation avait changé entre le 2 janvier 2025 et le 1er janvier 2026. Tout changement doit en outre être signalé dès qu’il intervient : achat, vente, location, départ d’un locataire, passage d’une résidence principale à une résidence secondaire. Une vacance entre deux locataires au 1er janvier se déclare via le parcours « local inoccupé ».

Selon Service-Public, l’absence de déclaration ou une déclaration inexacte est passible d’une amende de 150 € par local. Une déclaration à jour est aussi votre meilleure protection : un logement loué à l’année mais déclaré à tort comme résidence secondaire peut générer un avis à votre nom qu’il faudra ensuite contester.

Cas particuliers, exonérations et réductions légales

Il n’existe pas de moyen d’échapper à la taxe tout en gardant un logement meublé à sa libre disposition. Les leviers légaux reposent sur la situation réelle du logement au 1er janvier et sur les cas prévus par les textes. Service-Public ne mentionne pas d’exonération liée aux revenus pour une résidence secondaire.

Location meublée : si vous louez des locaux meublés situés dans votre résidence secondaire, la taxe est établie à votre nom, sauf si ces locaux sont aménagés et réservés exclusivement à la location. Pour 2026, les communes ou intercommunalités situées en zone France ruralités revitalisation pouvaient exonérer chambres d’hôtes et meublés de tourisme par délibération prise avant le 1er octobre 2025, la déclaration n° 1205-GD devant être déposée avant le 1er mars. À partir de 2027, toute commune pourra voter cette exonération, par délibération prise avant le 1er octobre 2026.

Départ en établissement : en cas d’admission en EHPAD, en maison de retraite ou en unité de soins de longue durée, l’établissement devient la résidence principale, et l’ancien logement est exonéré à compter de l’année suivant l’admission. Les autres résidences secondaires restent imposées.

Majoration : le BOFiP prévoit un dégrèvement sur réclamation pour les personnes contraintes de conserver un logement près de leur lieu de travail, pour celles hébergées durablement dans certains établissements de soins, et lorsque l’occupation tient à une cause étrangère à leur volonté, par exemple un logement mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur. La preuve incombe au contribuable.

• Vente avant le 1er janvier : la taxe de l’année suivante n’est pas due par le vendeur
• Location à l’année : le propriétaire n’est plus l’occupant redevable au 1er janvier
• Logement de fonction ou imposé par le travail : dégrèvement de la majoration possible
• Logement vidé de ses meubles en zone tendue : attention au risque de TLV

Payer et contester l’avis de taxe d’habitation 2026

L’avis arrive au dernier trimestre et se consulte dans l’espace Finances publiques. Pour 2026, Service-Public indique une date limite de paiement au 15 décembre 2026 sans moyen de paiement dématérialisé, et au 20 décembre 2026 en paiement en ligne ou par prélèvement à l’échéance. Au-delà de 300 €, le paiement doit se faire en ligne ou par prélèvement. Le prélèvement à l’échéance intervient 10 jours après la date limite, à condition d’y adhérer au plus tard le dernier jour du mois précédant cette date, soit fin novembre 2026.

En cas d’erreur (logement loué au 1er janvier, bien vendu, logement inhabitable, majoration non applicable), la réclamation s’adresse au service indiqué sur l’avis, en principe le service des impôts des particuliers du lieu du logement : en ligne par la messagerie sécurisée (« Réclamation/Contestation »), par courrier avec les références de l’avis et les justificatifs, ou par téléphone pour un cas simple. Il faut une réclamation par commune.

Le délai court jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement : pour une taxe 2026, jusqu’au 31 décembre 2027. La réclamation ne suspend pas le paiement, mais un sursis de paiement peut être demandé, avec des garanties possibles au-delà de 4 500 € contestés. Si la réclamation est rejetée, l’impôt contesté est dû avec la majoration de 10 %. Payer puis réclamer reste souvent le choix le plus prudent, la somme étant remboursée si la demande aboutit.

• 15 décembre 2026 : paiement non dématérialisé
• 20 décembre 2026 : paiement en ligne ou prélèvement à l’échéance
• 31 décembre 2027 : fin du délai de réclamation pour la taxe 2026
• Majoration de 10 % en cas de retard ou de réclamation rejetée sans paiement

Questions fréquentes