La décision à prendre
Comparez convention temporaire, partage amiable, attribution avec soulte et vente selon les objectifs et capacités de financement de chacun.
Les vérifications indispensables
Établissez inventaire, titres, valeurs, dettes, occupations, dépenses payées, indemnités éventuelles, droits de chacun et désaccords documentés.
- Objectif et horizon
- Coûts et fiscalité
- Risques et disponibilité
- Documents contractuels et règles à jour
Point de vigilance
Une occupation gratuite, des travaux ou des remboursements non tracés compliquent le partage. Faites constater les accords par écrit.
Les règles fiscales, sociales et contractuelles peuvent évoluer. Vérifiez les textes officiels et faites valider les conséquences propres à votre situation avant d’agir.
Qui décide quoi : les majorités en 2026
Selon Service-Public (fiche vérifiée le 16 avril 2026), un héritier peut seul accomplir les actes nécessaires à la conservation des biens, même sans urgence. Les actes d’administration courante, comme la conclusion ou le renouvellement d’un bail d’habitation, ou la vente de meubles pour payer les dettes de la succession, se décident à la majorité des deux tiers des droits indivis, et non des deux tiers des héritiers ; ces décisions doivent être portées à la connaissance des autres indivisaires.
La vente ou la donation d’un immeuble exige en principe l’unanimité. Deux exceptions existent : la vente ordonnée par le tribunal à la demande d’indivisaires détenant au moins deux tiers des droits, et l’autorisation donnée par le juge à un indivisaire de vendre seul lorsque l’urgence et l’intérêt commun le justifient. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a aussi élargi le partage judiciaire et créé, pour certains biens situés en Corse, une procédure permettant aux titulaires des deux tiers des droits de décider la vente ou le partage devant notaire, avec trois mois pour s’y opposer.
- Conservation : un seul indivisaire
- Administration courante : deux tiers des droits indivis
- Vente d’un immeuble : unanimité, sauf autorisation judiciaire
- Loi du 7 avril 2026 : partage judiciaire élargi, procédure propre à la Corse
Sortir de l’indivision : céder sa part, partager ou s’organiser
Nul n’est tenu de rester dans l’indivision, sauf jugement ou convention contraire. Pour vendre sa quote-part à une personne extérieure, l’héritier doit d’abord notifier aux autres, par commissaire de justice, le prix, les conditions et l’identité de l’acheteur ; ils disposent d’un mois pour acheter aux mêmes conditions, et la vente faite sans cette notification peut être annulée pendant cinq ans.
Ceux qui veulent rester ensemble peuvent signer une convention d’indivision écrite, établie par notaire si la succession comprend des immeubles, pour une durée déterminée dans la limite de cinq ans renouvelable, ou indéterminée. Si les héritiers ne s’entendent pas, le juge peut maintenir l’indivision, par exemple pour une entreprise familiale ou le logement, pour cinq ans au plus, renouvelables dans certains cas.
L’héritier qui occupe seul un bien indivis doit, sauf convention contraire, une indemnité à l’indivision (article 815-9 du Code civil). Son montant n’est pas fixé par la loi : il est convenu entre les indivisaires ou fixé par le juge.
- Droit de préférence des coïndivisaires : un mois
- Convention d’indivision : cinq ans au plus, ou durée indéterminée
- Maintien judiciaire : cinq ans au plus
- Occupation privative : indemnité due à l’indivision
Cas pédagogique : une maison de 450 000 € et trois héritiers
Trois enfants héritent à parts égales d’une maison estimée 450 000 €, sans dette. L’un d’eux y habite. À deux, les deux autres détiennent les deux tiers des droits : ils peuvent décider de mettre le bien en location, mais pas de le vendre sans l’accord du troisième, sauf à demander au tribunal d’ordonner la vente.
Si l’occupant veut garder la maison, un partage avec soulte est possible : il reçoit le bien, d’une valeur de 450 000 €, alors que ses droits sont de 150 000 €, et verse donc une soulte de 300 000 €, soit 150 000 € à chacun de ses frère et sœur. L’acte de partage supporte un droit de partage de 2,5 % assis sur l’actif net partagé, soit 11 250 € (2,5 % de 450 000 €), auxquels s’ajoutent les frais de l’acte.
Si les héritiers ont convenu d’une indemnité d’occupation de 1 200 € par mois, l’occupant doit 14 400 € par an à l’indivision. Ces sommes entrent dans la masse à partager : chacun en reçoit un tiers, l’occupant compris, ce qui ramène sa charge nette à 9 600 € par an. Ce calcul ne tient compte ni des dépenses qu’il a pu payer pour le bien, ni des taxes, ni de la fiscalité des loyers en cas de location.
Questions fréquentes
Un héritier peut-il imposer la vente ?
Nul n’est en principe contraint de rester dans l’indivision, mais la procédure dépend du contexte et des droits en présence.
Qu’est-ce qu’une soulte ?
C’est une somme versée pour compenser une attribution de valeur supérieure aux droits d’un copartageant.
Une convention règle-t-elle tout ?
Elle peut organiser gestion et durée, sans supprimer les conflits ni les règles impératives.
Quel est le coût fiscal d’un partage de succession ?
Le partage supporte un droit de 2,5 % calculé sur l’actif net partagé, selon le BOFiP. Le taux réduit de 1,1 % concerne les partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou la rupture d’un PACS, pas les successions. Les frais du notaire s’ajoutent.
Qu’a changé la loi du 7 avril 2026 sur l’indivision ?
Selon Service-Public, la loi n° 2026-248 élargit le partage judiciaire, prévoit la vente par un seul indivisaire autorisé par le juge en cas d’urgence et d’intérêt commun, et crée en Corse une procédure de vente ou de partage décidée devant notaire par les deux tiers des droits. Ailleurs, la vente d’un immeuble reste soumise à l’unanimité, sauf décision du tribunal.
Sources officielles
Les règles peuvent évoluer. Vérifiez toujours les textes applicables à l’année concernée.