LMNP : choisir entre micro-BIC et régime réel

La décision à prendre

Projetez recettes, intérêts, charges, travaux, amortissements, comptabilité et fiscalité de sortie sur plusieurs années.

Les vérifications indispensables

Vérifiez votre activité, les seuils et délais d’option, la nature du logement, les déficits, les amortissements disponibles et le traitement prévu lors de la revente.

• Objectif et horizon
• Coûts et fiscalité
• Risques et disponibilité
• Documents contractuels et règles à jour

Point de vigilance

Une économie annuelle au réel peut être compensée par des coûts de gestion ou des conséquences futures. Les règles du meublé ont évolué et doivent être actualisées.

Les règles fiscales, sociales et contractuelles peuvent évoluer. Vérifiez les textes officiels et faites valider les conséquences propres à votre situation avant d’agir.

Projet de loi de finances 2027 : un plafonnement de l’amortissement en LMNP

Statut au 5 novembre 2026 : article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 ; le projet a été rejeté en première lecture par l’Assemblée nationale le 4 novembre 2026 et doit maintenant être examiné par le Sénat ; rien n’est adopté. Les taux, plafonds et dates peuvent être modifiés ou supprimés au cours des débats ; la date d’application du plafonnement est À VÉRIFIER PAR UN HUMAIN sur le texte définitif.

Selon le texte du projet, lorsque la location meublée n’est pas exercée à titre professionnel, l’amortissement des locaux d’habitation meublés ne serait admis en déduction que dans la limite d’un taux de 2,5 %, sans pouvoir excéder 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour un meublé de tourisme, le taux serait abaissé à 1,5 % et le plafond à 5 000 €. Le projet exclut de ce plafonnement certaines résidences destinées aux étudiants, aux moins de 30 ans en formation, en stage, en apprentissage ou en contrat de professionnalisation, ou aux plus de 65 ans, ainsi que certains établissements et résidences services pour personnes âgées ou handicapées et les établissements de soins de longue durée.

Deux règles de report changeraient aussi. Les amortissements des exercices clos avant le 1er janvier 2027, non déduits parce qu’ils dépassaient le résultat locatif, ne pourraient être imputés sur les exercices clos du 1er janvier 2027 au 31 décembre 2036 que dans la limite de la moitié du résultat imposable restant après déduction de l’amortissement de l’exercice ; le solde non imputé à cette date ne serait plus déductible. Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, l’amortissement qui n’a pu être déduit, que ce soit en raison du nouveau plafond ou de la règle actuelle interdisant de créer un déficit par l’amortissement, ne serait plus reportable sur les exercices suivants.

• Projet non adopté définitivement
• 2,5 % et 7 000 € par an et par foyer
• 1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme
• Exceptions pour certaines résidences étudiantes, seniors ou médicalisées
• Reports anciens limités à la moitié du résultat, jusqu’en 2036

Cas pédagogique : ce que le plafond changerait

Prenons un logement meublé dont la base amortissable, hors terrain, est de 300 000 €, loué hors meublé de tourisme par un foyer non professionnel. Avec le projet, 2,5 % de 300 000 € donnent 7 500 € ; l’amortissement déductible serait ramené au plafond de 7 000 € par an pour l’ensemble du foyer. Si le plan d’amortissement retenu prévoyait davantage, ou si l’amortissement dépassait le résultat locatif de l’année, la part non déduite ne serait plus reportable pour les exercices clos à compter de 2027.

Ce calcul ne tient compte ni des autres charges, ni des autres biens du foyer, ni des règles d’amortissement des composants et du mobilier, ni de la fiscalité de la revente. Il montre seulement pourquoi la comparaison entre micro-BIC et réel devra être refaite si la mesure est adoptée : l’avantage du réel reposerait davantage sur les charges réelles que sur l’amortissement.

Questions fréquentes