Loueur en meublé et facture électronique : ce qui change selon votre régime de TVA

La réponse courte : tout dépend de la TVA, pas du statut LMNP ou LMP

La réforme de la facturation électronique concerne les entreprises assujetties à la TVA établies en France. La fiche de la DGFiP consacrée aux loueurs en meublé (version de septembre 2026) le dit clairement : pour les propriétaires bailleurs, l’obligation varie selon leur assujettissement ou non à la TVA. Être loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) est une qualification de l’impôt sur le revenu ; elle ne suffit pas à dire si vous êtes dans le champ de la réforme.

La réforme comporte trois obligations distinctes, qu’il ne faut pas confondre. La réception : être capable de recevoir, par une plateforme agréée, les factures électroniques de vos fournisseurs, obligatoire pour toutes les entreprises depuis le 1er septembre 2026. L’émission : envoyer vos propres factures sous forme électronique à vos clients assujettis établis en France. Le e-reporting : transmettre à l’administration les données des opérations réalisées avec des particuliers ou des clients étrangers, ainsi que, pour les prestations de services, les données de paiement.

Selon la FAQ de la DGFiP, seules les opérations dans le champ de la TVA et non exonérées en application des articles 261 à 261 E du code général des impôts relèvent de la facture électronique ou du e-reporting. Or la location de logements meublés à usage d’habitation est exonérée par l’article 261 D, 4° du CGI. C’est la clé de tout l’article.

• Location meublée classique, exonérée : ni émission ni e-reporting sur les loyers
• Meublé avec au moins trois services para-hôteliers : TVA, émission et e-reporting
• Loyers versés par l’exploitant d’une résidence de services ou de tourisme : TVA, facture électronique
• Réception : due par les bailleurs assujettis disposant d’un SIREN ; cas du LMNP classique À VÉRIFIER PAR UN HUMAIN

Tableau de décision : quelle obligation pour quelle location ?

Le tableau ci-dessous croise votre type de location, son régime de TVA et les trois obligations de la réforme. Il s’appuie sur la fiche DGFiP « Je suis un loueur en meublé », sur la FAQ « Je découvre la facturation électronique » (version du 1er septembre 2026) et sur le BOFiP relatif aux locations meublées (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20). Les dates d’émission retenues sont celles des micro, petites et moyennes entreprises, catégorie dont relève l’immense majorité des loueurs en meublé.

Pour un loueur qui cumule plusieurs biens, le raisonnement se fait bien par bien et loyer par loyer : un studio loué à un étudiant et un appartement exploité en para-hôtellerie n’ont pas le même traitement, même s’ils appartiennent au même loueur.

• Bail meublé à un étudiant ou un salarié, sans services : exonéré de TVA. Émission : non. E-reporting : non. Réception : voir la section dédiée
• Meublé de tourisme sans services hôteliers (location saisonnière simple) : exonéré. Émission : non. E-reporting : non
• Meublé avec au moins trois des quatre services (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, réception) : TVA à 10 %. Réception depuis le 1er septembre 2026, émission et e-reporting au plus tard le 1er septembre 2027
• Bail commercial avec l’exploitant d’une résidence de services ou de tourisme qui fournit lui-même ces services : loyers soumis à TVA. Facture électronique à l’exploitant au plus tard le 1er septembre 2027, réception dès le 1er septembre 2026
• Location à l’exploitant d’un établissement mentionné à l’article L. 633-1 du code de la construction dont l’activité n’ouvre pas droit à déduction : exclue de la taxation, donc hors émission
• Prestations annexes facturées à part (petit-déjeuner isolé, blanchissage du linge personnel) : imposables à la TVA, sous réserve de la franchise en base

Location meublée exonérée : pourquoi vos loyers restent hors facture électronique

Le dépliant de la DGFiP destiné aux loueurs en meublé non professionnels rappelle que les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés à usage d’habitation sont en principe exonérées de TVA, sans possibilité d’option. La FAQ des locations meublées publiée par impots.gouv.fr en mars 2026 le confirme : en principe, vous ne payez pas de TVA sur vos loyers. Vous ne pouvez pas non plus choisir d’y être soumis, contrairement à la location nue de locaux professionnels.

Conséquence directe, écrite dans la fiche DGFiP des loueurs en meublé : les bailleurs dont les locations sont exonérées n’ont pas d’obligation d’émission en matière de facturation électronique, et la location de biens immobiliers à usage d’habitation ne nécessite ni facture électronique ni e-reporting. Vos quittances de loyer continuent donc d’être établies et remises comme aujourd’hui. Votre locataire étant le plus souvent un particulier, il n’y aurait de toute façon pas de facture électronique entre assujettis.

Votre fiscalité de LMNP ne change pas non plus. Le choix entre micro-BIC et régime réel, les amortissements, la déclaration 2031 au réel ou la case de la déclaration 2042-C-PRO restent régis par les règles habituelles, détaillées dans nos guides consacrés à la fiscalité LMNP et au choix entre micro et réel.

Le point qui fait débat : le LMNP exonéré doit-il pouvoir recevoir des factures électroniques ?

C’est la question que posent la plupart des loueurs, et les sources officielles ouvertes le 8 novembre 2026 n’y répondent pas d’une seule voix. D’un côté, la fiche DGFiP des loueurs en meublé indique que les bailleurs assujettis dont les locations sont exonérées restent assujettis à la TVA et devront recevoir des factures électroniques, sous réserve de disposer d’un numéro SIREN. La FAQ générale ajoute qu’un assujetti qui ne réalise que des opérations hors du dispositif doit tout de même choisir une plateforme agréée pour recevoir les factures de ses fournisseurs assujettis, et prend l’exemple d’un médecin ou d’un ostéopathe.

De l’autre, la même fiche rappelle la présomption du BOFiP (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, § 50) : le particulier ou la société civile, non assujetti par ailleurs, qui loue un immeuble dont il est propriétaire est présumé agir à titre privé et n’est donc pas un assujetti. Le BOFiP précise que l’encaissement de loyers ne suffit pas à caractériser une activité économique imposable. Or le LMNP est généralement un particulier, mais il est aussi inscrit au répertoire Sirene : le dépliant DGFiP impose l’inscription sur le guichet des formalités des entreprises dans les quinze jours du début de la location pour obtenir un numéro SIRET.

La fiche ne range pas expressément le LMNP classique parmi les bailleurs assujettis (ses exemples visent la location de locaux professionnels équipés, la location meublée avec services para-hôteliers et les locaux professionnels loués avec option). La combinaison de la présomption de non-assujettissement et de l’inscription au répertoire Sirene n’est pas tranchée par un texte que nous avons pu ouvrir : savoir si un LMNP classique, exonéré et immatriculé, doit avoir désigné une plateforme de réception est À VÉRIFIER PAR UN HUMAIN, auprès de votre service des impôts des entreprises ou de votre expert-comptable.

En pratique, la question a une portée limitée. L’obligation de réception ne vous oblige à rien envoyer ; elle impose seulement d’avoir désigné une plateforme agréée, choisie librement dans la liste publiée sur impots.gouv.fr, pour que les fournisseurs tenus d’émettre (aujourd’hui les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire) puissent vous adresser leurs factures. Si vous faites facturer vos travaux, votre comptabilité ou votre gestion à votre numéro SIREN, désigner une plateforme est la solution prudente, à mettre en balance avec son éventuel coût.

• Pour la réception : FAQ DGFiP (toutes les entreprises, quelle que soit leur forme) et fiche loueur meublé (assujetti exonéré avec SIREN)
• Contre : présomption de non-assujettissement du particulier bailleur (BOFiP, § 50)
• Inscription du LMNP au répertoire Sirene : obligatoire dans les 15 jours du début de la location
• Conclusion pour le LMNP classique : À VÉRIFIER PAR UN HUMAIN

Para-hôtellerie : quand vos loyers basculent dans la TVA et dans la réforme

L’exonération tombe dans deux situations décrites par le BOFiP. Première situation, l’hébergement de type hôtelier : vous proposez des séjours pouvant ne pas dépasser trente nuitées, au choix du client, avec un local meublé et au moins trois des quatre prestations suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison et réception, même non personnalisée, de la clientèle. Ces services doivent être réellement proposés, sans avoir à être consommés. Seconde situation, la location meublée à usage résidentiel (bail de plus d’un mois) assortie de trois de ces quatre services.

Dans ces cas, la FAQ des locations meublées d’impots.gouv.fr indique un taux de TVA de 10 %, et le BOFiP (BOI-TVA-LIQ-30-20-10-10) rattache ce taux réduit à l’article 279 a du CGI. Le régime micro-BIC ne vous dispense pas de TVA : les deux régimes sont indépendants. Vous ne collectez pas de TVA tant que vous bénéficiez de la franchise en base, dont le seuil 2026 pour l’hébergement est de 85 000 € (seuil majoré : 93 500 €) selon Service-Public Entreprendre.

Côté réforme, vous êtes un assujetti : réception depuis le 1er septembre 2026, puis, en tant que micro-entreprise, émission et e-reporting au plus tard le 1er septembre 2027. Vos clients étant presque toujours des particuliers, il s’agit surtout de e-reporting : un montant total des opérations par jour, transmis par votre plateforme agréée. Pour un franchisé en base, la FAQ DGFiP indique une transmission tous les deux mois. Les données de paiement sont aussi à transmettre, car la TVA sur les prestations de services est exigible à l’encaissement, sauf option pour les débits.

Le fait que la FAQ fixe une fréquence pour les franchisés en base indique que la franchise ne dispense pas du e-reporting ; le contenu exact des données attendues d’un loueur en franchise, qui ne collecte aucune TVA, est À VÉRIFIER PAR UN HUMAIN avec sa plateforme agréée.

• Trois services sur quatre : petit-déjeuner, ménage régulier, linge, réception
• Hébergement hôtelier : séjours de trente nuitées au plus proposés au client
• Taux de TVA : 10 %
• Franchise en base 2026 pour l’hébergement : 85 000 €, seuil majoré 93 500 €

Résidence de services ou de tourisme : la facture électronique à l’exploitant

Beaucoup de LMNP investissent dans une résidence étudiante, senior ou de tourisme gérée par un exploitant, avec un bail commercial. Le BOFiP (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, § 140 et 150) prévoit que les locations de locaux, nus ou meublés, consenties à l’exploitant qui fournit lui-même les prestations para-hôtelières sont soumises à la TVA, quel que soit le nombre d’intermédiaires et quel que soit le statut fiscal du preneur. Le BOFiP (BOI-TVA-LIQ-30-20-10, § 10) admet que ces loyers relèvent du taux réduit applicable aux prestations de l’exploitant.

Vous êtes alors un assujetti qui facture un autre assujetti établi en France : c’est exactement le champ de la facture électronique. Le calendrier est celui de votre taille, et non de celle de l’exploitant : réception depuis le 1er septembre 2026, émission électronique de vos factures de loyer au plus tard le 1er septembre 2027. Comme les loyers sont des prestations de services, les données de paiement sont transmises en complétant le statut « encaissée » de la facture, sauf si vous avez opté pour le paiement de la TVA d’après les débits.

Dans ces résidences, c’est souvent le gestionnaire qui établit lui-même les factures de loyer au nom du propriétaire (autofacturation par mandat). Les modalités de l’autofacturation dans le circuit électronique, et la plateforme qui doit alors être utilisée, sont À VÉRIFIER PAR UN HUMAIN avec l’exploitant et votre plateforme agréée avant le 1er septembre 2027. Seule exception notable au régime taxable : la location à l’exploitant d’un établissement mentionné à l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation dont l’activité n’ouvre pas droit à déduction.

Cas chiffré n° 1 : un studio loué à un étudiant

Hypothèses pédagogiques : un studio meublé loué à l’année à un étudiant, 650 € de loyer mensuel charges comprises, aucun service hôtelier. Recettes annuelles : 650 € × 12 = 7 800 €. La location est exonérée de TVA sans option possible (article 261 D, 4° du CGI) : aucune TVA à ajouter, aucune facture électronique à émettre, aucun e-reporting des loyers.

Le loueur fait réaliser en 2027 un remplacement de chauffe-eau pour 1 200 € TTC par un artisan et confie sa comptabilité à un cabinet. Ces factures lui sont adressées. Si ces fournisseurs sont des petites entreprises, ils ne sont pas tenus d’émettre électroniquement avant le 1er septembre 2027 ; la fiche n° 3 de la DGFiP précise qu’il ne vous appartient pas de vérifier si votre fournisseur a ou non l’obligation d’émettre : c’est à lui de le savoir. Le seul sujet pour ce loueur est donc la réception, dont l’obligation pour un LMNP classique est À VÉRIFIER PAR UN HUMAIN.

Ce qu’il faut retenir : la réforme ne change ni les 7 800 € de recettes à déclarer, ni le régime micro-BIC ou réel, ni la quittance remise à l’étudiant. Elle peut seulement modifier la manière dont le loueur reçoit les factures de ses fournisseurs.

Cas chiffré n° 2 : le même logement exploité en para-hôtellerie

Hypothèses pédagogiques : le loueur transforme le logement en location de courte durée, avec ménage régulier, linge fourni et accueil des voyageurs, soit trois des quatre services. Recettes encaissées : 18 700 € par an, TVA comprise si elle est due. Les loyers deviennent imposables à la TVA au taux de 10 %.

Première hypothèse, le loueur bénéficie de la franchise en base, car ses recettes restent très en deçà du seuil de 85 000 € applicable à l’hébergement en 2026 : il ne facture pas de TVA et conserve 18 700 €. Il reste un assujetti : réception depuis le 1er septembre 2026, e-reporting de ses opérations et de ses encaissements au plus tard le 1er septembre 2027, tous les deux mois selon la FAQ DGFiP.

Seconde hypothèse, le loueur ne bénéficie pas de la franchise en base. Les 18 700 € encaissés s’entendent TVA comprise. Prix hors taxe : 18 700 € ÷ 1,10 = 17 000 €. TVA collectée : 17 000 € × 10 % = 1 700 €. Vérification : 17 000 € + 1 700 € = 18 700 €. Il reverse 1 700 € de TVA, diminuée de la TVA déductible sur ses achats selon les règles habituelles, et ses obligations de transmission suivent son régime de TVA (trois fois par mois au réel normal mensuel pour les données de transaction, selon la FAQ DGFiP).

Cas chiffré n° 3 : un lot en résidence de services géré par un exploitant

Hypothèses pédagogiques : un LMNP perçoit d’un exploitant de résidence de tourisme un loyer de 800 € hors taxe par mois. L’exploitant fournit lui-même les services para-hôteliers, de sorte que le loyer est soumis à la TVA au taux réduit applicable à ses prestations, retenu ici à 10 %.

Calcul mensuel : 800 € × 10 % = 80 € de TVA, soit 880 € TTC. Calcul annuel : 800 € × 12 = 9 600 € hors taxe ; 9 600 € × 10 % = 960 € de TVA ; total 10 560 € TTC. Vérification : 880 € × 12 = 10 560 €.

À partir du 1er septembre 2027 au plus tard, chaque facture de loyer adressée à l’exploitant, assujetti établi en France, doit transiter par une plateforme agréée, avec les mentions nouvelles exigées depuis le 1er septembre 2026 : SIREN du client, catégorie de l’opération (ici une prestation de services) et, le cas échéant, l’option pour la TVA sur les débits. Sans cette option, l’encaissement de chaque loyer de 880 € doit aussi être signalé via le statut « encaissée » de la facture, pour la part de TVA de 80 €.

Calendrier et démarche pas à pas

Pour un loueur en meublé, qui relève dans la quasi-totalité des cas de la catégorie des micro-entreprises (moins de 10 salariés et chiffre d’affaires ou total de bilan inférieur à 2 millions d’euros selon la fiche n° 3 de la DGFiP), le calendrier se résume à deux dates. La FAQ précise que la taille s’apprécie au niveau de l’unité légale, c’est-à-dire du SIREN.

Le guide pratique de démarrage publié par la DGFiP en juillet 2026 indique que, pendant la phase de démarrage, les sanctions ne seront pas appliquées aux entreprises engagées dans une trajectoire sérieuse de mise en conformité, sans que cela constitue un report de l’obligation. Pour la réception, le défaut de recours à une plateforme agréée donne lieu à une mise en demeure de se conformer dans un délai de trois mois avant toute amende (article 1737, IV bis du CGI). Le montant des amendes n’est pas repris ici : À VÉRIFIER PAR UN HUMAIN sur Légifrance.

• Étape 1 : classer chaque bien (exonéré, para-hôtellerie, bail à un exploitant)
• Étape 2 : retrouver votre SIREN (inscription au guichet des formalités dans les 15 jours du début de la location)
• Depuis le 1er septembre 2026 : plateforme agréée désignée si vous êtes assujetti (cas du LMNP classique À VÉRIFIER PAR UN HUMAIN)
• Avant le 1er septembre 2027 : plateforme d’émission et de e-reporting choisie si vos loyers sont soumis à la TVA
• Au plus tard le 1er septembre 2027 : factures électroniques à l’exploitant et e-reporting des séjours para-hôteliers
• En continu : conserver la preuve des démarches engagées auprès de la plateforme

Limites, exceptions et pièges fréquents

Premier piège : croire qu’on peut opter pour la TVA sur une location meublée d’habitation afin de « rentrer dans la réforme » ou de récupérer de la TVA. L’exonération de l’article 261 D, 4° du CGI s’applique sans possibilité d’option ; seuls les services para-hôteliers ou le bail à un exploitant font basculer les loyers dans la TVA. Certaines pages commerciales affirment le contraire.

Deuxième piège : confondre facture électronique et PDF. La FAQ DGFiP rappelle qu’un PDF simple envoyé par courriel n’est pas une facture électronique au sens de la réforme. À l’inverse, le guide pratique précise qu’une facture reçue par courriel, en PDF ou sur papier ne doit pas être écartée pour cette seule raison lorsqu’elle correspond à une opération réelle : ne retardez pas le paiement d’un artisan pour ce motif.

Troisième piège : oublier les prestations annexes. Même dans une location exonérée, un petit-déjeuner ou un blanchissage du linge personnel facturés à part sont imposables à la TVA dans les conditions de droit commun, sous réserve de la franchise en base, selon le dépliant DGFiP.

Limites de cet article : il ne traite ni des plateformes de réservation établies hors de France (les commissions qu’elles facturent ne relèvent pas de la facture électronique domestique, qui suppose deux assujettis établis en France ; vos éventuelles obligations d’autoliquidation ou de déclaration sont À VÉRIFIER PAR UN HUMAIN), ni des sociétés (SARL de famille, SCI soumise à l’IS), ni des loueurs non résidents. Les mesures du projet de loi de finances pour 2027, rejeté en première lecture par l’Assemblée nationale le 4 novembre 2026, ne sont pas prises en compte.

• Pas d’option pour la TVA sur une location meublée d’habitation
• Un PDF par courriel n’est pas une facture électronique
• Prestations annexes facturées à part : TVA de droit commun
• Plateformes étrangères, sociétés et non-résidents : analyse spécifique

Questions fréquentes