SCPI et IFI : l’enveloppe ne fait pas disparaître l’immobilier

La décision à prendre

Recensez toutes les détentions directes et indirectes avant de calculer le patrimoine immobilier net taxable du foyer.

Les vérifications indispensables

Demandez les valeurs IFI communiquées par les sociétés de gestion ou assureurs, vérifiez résidence fiscale, dettes admissibles, seuil et règles d’exclusion.

• Objectif et horizon
• Coûts et fiscalité
• Risques et disponibilité
• Documents contractuels et règles à jour

Point de vigilance

La valeur IFI n’est pas forcément la valeur de retrait ou de marché. Les dettes déductibles obéissent à des conditions précises.

Les règles fiscales, sociales et contractuelles peuvent évoluer. Vérifiez les textes officiels et faites valider les conséquences propres à votre situation avant d’agir.

Seuil, barème et décote de l’IFI en 2026

Selon Service-Public (fiche vérifiée le 6 mars 2026), l’IFI est dû lorsque la valeur nette taxable du patrimoine immobilier non professionnel dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Une fois ce seuil franchi, le barème s’applique dès 800 000 € : 0 % jusqu’à 800 000 €, puis 0,50 %, 0,70 %, 1 %, 1,25 % et 1,50 % au-delà de 10 millions d’euros, par tranches successives. Entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote égale à 17 500 € moins 1,25 % de la valeur nette taxable réduit l’impôt.

Les biens sont évalués au 1er janvier de l’année d’imposition, d’après leur valeur vénale, et l’assiette comprend les immeubles ou fractions d’immeubles détenus indirectement via des titres et parts de sociétés (impots.gouv.fr, page modifiée le 8 avril 2026). Les dettes ne sont déductibles que si elles sont justifiées et se rapportent à des biens imposables.

• Seuil : 1 300 000 € de patrimoine immobilier net au 1er janvier
• Barème dès 800 000 € une fois le seuil franchi
• Décote entre 1 300 000 € et 1 400 000 €
• Évaluation à la valeur vénale au 1er janvier

Assurance-vie : seules les unités de compte immobilières comptent

Le BOFiP (BOI-PAT-IFI-20-20-30-30, § 60, § 70 et § 200) précise que les contrats d’assurance rachetables entrent dans l’IFI pour la seule fraction de leur valeur de rachat représentative d’unités de compte constituées d’actifs immobiliers imposables. La partie investie en fonds en euros n’est pas retenue. Un contrat multisupport doit donc être décomposé support par support.

Cas pédagogique : un contrat de 300 000 € comprend 200 000 € de fonds en euros et 100 000 € d’unités de compte de SCPI, dont la fraction représentative d’immobilier imposable, communiquée par l’assureur, est de 90 %. La valeur à intégrer à l’assiette est de 90 000 €. Les 200 000 € du fonds en euros n’y entrent pas.

Cas chiffré : quand les parts de SCPI font franchir le seuil

Un foyer détient un immeuble locatif d’une valeur nette de dettes déductibles de 1 120 000 €, des parts de SCPI en direct dont la valeur représentative d’immobilier imposable au 1er janvier est de 140 000 €, et le contrat d’assurance-vie ci-dessus, soit 90 000 €. Total : 1 350 000 €. Le seuil est dépassé.

IFI brut : 500 000 € × 0,50 % = 2 500 € pour la fraction comprise entre 800 000 € et 1 300 000 €, plus 50 000 € × 0,70 % = 350 €, soit 2 850 €. Décote : 17 500 € moins 1,25 % de 1 350 000 €, soit 625 €. IFI à payer : 2 225 €, ce qui correspond à l’exemple donné par Service-Public pour ce montant. Si le foyer avait oublié les unités de compte, il aurait déclaré 1 260 000 € et se serait cru, à tort, sous le seuil.

Deux points restent à contrôler. D’une part, la valeur par part à retenir, que la société de gestion ou l’assureur communique, et sa méthode de calcul : À VÉRIFIER PAR UN HUMAIN selon le mode de détention, car elle peut différer de la valeur de retrait. D’autre part, la déductibilité d’un emprunt ayant financé des parts de SCPI, soumise à des conditions et limites propres à l’IFI : À VÉRIFIER PAR UN HUMAIN avant toute déclaration.

Assurance-vie et IFI : ce qui entre dans l’assiette, ce qui en sort

L’article 972 du CGI intègre au patrimoine du souscripteur les contrats d’assurance rachetables et les contrats de capitalisation, pour la seule fraction de leur valeur de rachat représentative d’unités de compte constituées d’actifs immobiliers imposables. Le BOFiP (BOI-PAT-IFI-20-20-30-30) détaille les cas : c’est le caractère rachetable du contrat, apprécié au 1er janvier, qui déclenche l’imposition, puis la composition de chaque unité de compte qui fixe le montant.

Le contrat de capitalisation suit exactement la même règle que l’assurance-vie : l’article 972 les vise ensemble. Les détenteurs de contrats de capitalisation, souvent utilisés dans une stratégie de transmission, ne bénéficient d’aucun régime plus favorable à l’IFI.

• Contrat rachetable avec UC immobilières (SCPI, SCI, OPCI) : imposable pour la fraction immobilière de la valeur de rachat (article 972 du CGI, BOFiP § 60 et 70)
• Fonds en euros : non retenu (BOFiP § 70 et § 210)
• Clause d’indisponibilité temporaire ou contrat nanti en garantie d’un prêt : reste imposable, le rachat n’est que différé (BOFiP § 90 et § 100)
• Contrats non rachetables (temporaire décès, rente viagère en cours de service, rente de survie) : aucune valeur à déclarer (BOFiP § 110 et § 120)
• Contrat de groupe non rachetable, comme le PERP cité par le BOFiP : non imposable tant qu’il ne devient pas rachetable (BOFiP § 140)
• Capital ou rente versés au terme en numéraire : non imposables ; le remploi dans un actif immobilier l’est (BOFiP § 150)

Pourquoi une SCPI en unité de compte ne profite pas de l’exclusion des 20 %

L’article 972 bis du CGI exclut de l’assiette les parts de certains fonds lorsque deux conditions cumulatives sont réunies : le redevable détient, seul ou avec les membres de son foyer, moins de 10 % des droits du fonds, et le fonds détient moins de 20 % de son actif en biens immobiliers imposables. Le BOFiP (§ 190) précise que le seuil de 10 % tient compte des parts détenues au travers des contrats d’assurance vie.

La liste des organismes visés par l’article 972 bis comprend les OPCVM, les fonds d’investissement à vocation générale, les fonds de capital investissement, les fonds de fonds alternatifs, les fonds professionnels à vocation générale, les fonds déclarés, les fonds d’épargne salariale, les sociétés d’investissement à capital fixe et les organismes de financement. Les SCPI, régies par les articles L. 214-86 et suivants du Code monétaire et financier, n’y figurent pas ; de toute façon, une SCPI investit l’essentiel de son actif en immobilier. Une unité de compte de SCPI est donc retenue pour sa fraction immobilière, quel que soit le montant détenu.

Pour les actions de sociétés d’investissements immobiliers cotées mentionnées à l’article 208 C du CGI, l’article 972 ter prévoit une exclusion distincte lorsque le redevable détient moins de 5 % du capital et des droits de vote.

• UC de SCPI : toujours retenue pour sa fraction immobilière
• UC de fonds actions ou diversifié : exclue si moins de 10 % des droits et moins de 20 % d’immobilier imposable (article 972 bis du CGI)
• Actions de sociétés d’investissements immobiliers cotées : exclues sous 5 % du capital et des droits de vote (article 972 ter du CGI)
• Seuil de 10 % : apprécié en ajoutant les parts détenues via les contrats (BOFiP § 190)

Cas chiffré : un contrat multisupport de 400 000 € décomposé ligne par ligne

Hypothèses pédagogiques au 1er janvier 2026 : un contrat d’assurance-vie rachetable de 400 000 € répartis en quatre supports. Fonds en euros : 160 000 €. Unité de compte de SCPI : 120 000 €, dont la fraction immobilière imposable communiquée par l’assureur est de 85 %. Fonds actions européennes : 80 000 €, avec 4 % d’immobilier imposable et une détention inférieure à 10 % des droits. Fonds diversifié : 40 000 €, avec 25 % d’immobilier imposable.

Calcul : fonds en euros, 0 €. SCPI : 120 000 € × 85 % = 102 000 €. Fonds actions : 0 €, car l’article 972 bis joue (moins de 10 % des droits et moins de 20 % d’immobilier). Fonds diversifié : 40 000 € × 25 % = 10 000 €, car le seuil de 20 % est dépassé. Valeur à déclarer : 102 000 € + 10 000 € = 112 000 €, soit 28 % du contrat.

Le foyer possède par ailleurs un patrimoine immobilier net de 1 250 000 €, sous le seuil de 1 300 000 €. Avec le contrat, il atteint 1 362 000 € et devient redevable. Barème (fiche F138) : 500 000 € × 0,50 % = 2 500 € de 800 000 € à 1 300 000 €, plus 62 000 € × 0,70 % = 434 €, soit 2 934 € d’IFI brut. Décote : 17 500 € − 1,25 % × 1 362 000 € = 17 500 € − 17 025 € = 475 €. IFI à payer : 2 459 €.

Si 30 000 € de l’unité de compte de SCPI avaient été arbitrés vers le fonds en euros avant le 1er janvier, l’assiette baisserait de 30 000 € × 85 % = 25 500 €, à 1 336 500 €. IFI brut : 2 500 € + 36 500 € × 0,70 % = 2 755,50 € ; décote : 17 500 € − 16 706,25 € = 793,75 € ; IFI : 1 961,75 €, soit 497,25 € de moins. Un arbitrage du 2 janvier ne change rien pour l’année en cours. Un tel arbitrage modifie aussi le couple rendement-risque du contrat et peut entraîner des frais : il ne se décide pas pour l’IFI seul.

• Fonds en euros : 0 €
• SCPI : 120 000 € × 85 % = 102 000 €
• Fonds actions à 4 % d’immobilier : 0 € (article 972 bis du CGI)
• Fonds diversifié à 25 % d’immobilier : 40 000 € × 25 % = 10 000 €
• Total déclaré : 112 000 €, IFI du foyer : 2 459 €

Valeur à déclarer : résident, non-résident et informations manquantes

La fraction immobilière de chaque unité de compte est en pratique communiquée par l’assureur, qui la tient des sociétés de gestion. Elle peut différer pour un non-résident : un non-résident n’est imposé que sur ses biens immobiliers situés en France (règle de l’article 964 du CGI, À VÉRIFIER PAR UN HUMAIN dans le texte). Une SCPI qui détient des immeubles à l’étranger peut donc publier deux valeurs IFI par part. La méthode de chaque société de gestion : À VÉRIFIER PAR UN HUMAIN sur le document qu’elle publie.

Si le redevable ne peut pas, de bonne foi, obtenir l’information nécessaire pour estimer la fraction imposable, le BOFiP (§ 200) renvoie au 3° de l’article 965 du CGI : aucun rehaussement n’est opéré si le redevable démontre de bonne foi qu’il ne pouvait pas obtenir l’information, sauf s’il contrôle la société, se réserve la jouissance du bien ou détient plus de 10 % des droits. Conservez les échanges avec l’assureur comme preuve de votre démarche.

Plusieurs situations ne sont pas traitées par le BOFiP consacré aux contrats : co-souscription, bénéficiaire ayant accepté le contrat, avance consentie par l’assureur et sa déductibilité éventuelle, PER issu de la loi PACTE. Pour chacune : À VÉRIFIER PAR UN HUMAIN avant la déclaration. Pour comparer la détention de SCPI en direct et via un contrat, y compris la déduction d’un emprunt, reportez-vous à notre guide « SCPI en direct ou en assurance-vie ».

La valeur est déclarée sur l’annexe 2042-IFI, déposée avec la déclaration de revenus, d’après la valeur au 1er janvier (impots.gouv.fr, page modifiée le 8 avril 2026).

Questions fréquentes